Elbirliği Mülkiyetin Tanımı ve Sorunları
Elbirliği mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından sahiplenildiği, ancak bu kişilerin paylarının tapuda ayrı ayrı gösterilmediği bir mülkiyet türüdür. En yaygın şekilde miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaya çıkar. Bu sistemde maliklerin her biri taşınmazın tamamına ortak olarak sahiptir, ancak hiçbiri bireysel olarak tasarruf hakkına sahip değildir. Yani satış, bağış, ipotek gibi işlemler yalnızca tüm ortakların oybirliğiyle yapılabilir. Bu durum, özellikle ortaklardan birine ulaşılamaması veya fikir ayrılıklarının yaşanması halinde taşınmaz üzerindeki işlemleri ciddi ölçüde zorlaştırır. Elbirliği mülkiyet bu yönüyle, uygulamada mülkiyet hakkını kısıtlayan ve kullanım serbestisini engelleyen bir yapıya dönüşebilir.
Paylı Mülkiyetin Özellikleri ve Avantajları
Paylı mülkiyet, birden fazla malikin taşınmazda belirli oranlarda hak sahibi olduğu ve bu payların tapu sicilinde açıkça yer aldığı bir mülkiyet şeklidir. Bu sistemde her ortak, yalnızca kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf hakkına sahiptir. Yani, malikin kendi payını satması, rehin vermesi, bağışlaması için diğer paydaşların rızasına ihtiyaç yoktur. Bu da mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesi ve özgürce kullanılması anlamına gelir. Elbirliği mülkiyetin aksine, paylı mülkiyet sisteminde taşınmaz yönetimi çok daha pratiktir. Özellikle mirasçılar arasında yaşanabilecek olası anlaşmazlıkların önüne geçmek, taşınmazın ekonomik değerini daha verimli kullanmak ve mal sahiplerinin kişisel mülkiyet haklarını korumak açısından büyük avantaj sağlar.
Tapu Müdürlükleri Üzerinden Dönüşüm İşlemi
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, yalnızca mahkemeler aracılığıyla değil, aynı zamanda doğrudan tapu müdürlükleri üzerinden de gerçekleştirilebilir. Bu işlem, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi uyarınca yapılır. Ortaklardan birinin başvurusu üzerine, tapu müdürlüğü diğer maliklere Tebligat Kanunu’na uygun şekilde resmi bildirim gönderir. Eğer tebligat sonrasında yasal süresi içinde herhangi bir itiraz gelmez ve taşınmaz hakkında bir paylaşma davası açılmamışsa, tapu müdürlüğü elbirliği mülkiyeti resen paylı mülkiyete dönüştürür. Bu işlem sonucunda her paydaşın tapuda bireysel payı açıkça gösterilir ve taşınmaz üzerindeki hakları netleşmiş olur. Tapu müdürlüğü işlemi, hızlı ve dava masrafı olmaksızın çözüm sağlar; ancak itiraz gelmesi durumunda süreç mahkemeye taşınır.
Tebligat Süreci ve Masraf Yükümlülüğü
Tapu müdürlüğü yoluyla dönüşüm sürecinin en kritik aşaması tebligattır. Başvuruyu yapan kişi dışındaki tüm maliklere, 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca bildirim gönderilir. Bu süreçte gönderilen tebligatlarla birlikte maliklere itiraz hakkı tanınır. Ancak tebligatların başlatılabilmesi için masrafların başvuru sahibi tarafından önceden ödenmesi zorunludur. Bu masraf ödenmeden hiçbir işlem başlatılamaz. Tebligatlar, tapu kayıtları ya da nüfus kayıtları esas alınarak yapılır. Tebligat süresi içinde herhangi bir itiraz gelmemesi ve dava açılmaması durumunda, elbirliği mülkiyet otomatik olarak paylı mülkiyete dönüşür. İtiraz durumunda ise süreç durur ve maliklerin mahkemeye başvurması gerekir.
Mahkeme Yoluyla Elbirliği Mülkiyetin Dönüştürülmesi
Tapu müdürlüğü süreci engellendiğinde veya taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için mahkeme yoluna başvurulabilir. Bu durumda, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Mahkeme, diğer mirasçılara tebligat göndererek itirazlarını sunmaları için süre verir. Bu süre içerisinde herhangi bir geçerli itiraz yapılmamışsa ve paylaşım davası açılmamışsa, mahkeme paylı mülkiyete geçişe karar verir. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, hakim kararında her paydaşın pay oranı açıkça gösterilmeli ve yalnızca veraset ilamına atıfla yetinilmemelidir. Aksi takdirde karar bozulabilir.
Alacaklıların Dava Açma Hakkı
Elbirliği mülkiyetin yalnızca mirasçılar tarafından değil, borçlunun alacaklıları tarafından da paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür. Eğer borçlu bir taşınmazın elbirliği malikiyse, alacaklı, bu taşınmazın paylı hale getirilmesini talep ederek borçluya ait payın haczedilmesini sağlayabilir. Bu işlem için alacaklının, İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi alması gerekir. Bu belge ile birlikte TMK 644’e dayalı dava açılarak borçlunun hissesi netleştirilir ve hacze uygun hale gelir. Bu durum, alacaklının tahsil imkânlarını artıran etkili bir hukuki yöntemdir.
Elbirliği Halindeki Banka Paraları da Dönüştürülebilir mi?
Taşınmazlar dışında, elbirliği mülkiyete tabi nakit varlıklar da bulunmaktadır. Özellikle murisin banka hesabında yer alan paralar, mirasçılara elbirliği halinde geçer. Bu hesaplar üzerinde de hiçbir mirasçı tek başına işlem yapamaz. Bu durumda mirasçılar, TMK 644’e dayanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir ve nakdi varlıkların da paylı hale getirilmesini talep edebilir. Mahkeme, her mirasçının oranını veraset ilamına göre belirleyerek, hesap üzerindeki tasarrufları bireysel hale getirir. Böylece bankalardaki bloke durumu ortadan kalkar ve her mirasçı kendi payı üzerinde serbestçe işlem yapabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
Elbirliği mülkiyetten paylı mülkiyete geçiş sürecinde dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay vardır. Tapu müdürlüğü işlemlerinde tüm evrakların eksiksiz hazırlanması ve masrafların zamanında yatırılması şarttır. Mahkeme sürecinde ise davetiyelerin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, itirazların değerlendirilmesi ve karar metninde pay oranlarının açıkça yazılması gereklidir. Ayrıca, süreci hızlandırmak ve hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması önemlidir.